Actualizado Septiembre 2022 (14/09/2022)
En la mayoría de compra-ventas del sector inmobiliario en España no existe ningún testigo, ni ningún agente regulado, que supervise y publique los datos de la operación. Comparar el valor de tu terreno con ventas similares NO es la solución. Incluso la propia ley de tasaciones inmobiliarias así lo indica.
Índice
Precio de tu terreno urbano
Valor catastral
El valor catastral es únicamente una cantidad puesta por el estado de manera arbitraria para el cobro de impuestos. El valor de un terreno no siempre coincide con el valor catastral, puesto que la ley de la oferta y la demanda en el mercado hace que su precio cambie rápidamente.
Precio por rendimiento
Como en todo negocio, el futuro rendimiento económico del terreno es un buen indicador de su valor actual. De esta manera debes fijarte en la edificabilidad del terreno y su futuro uso. Edificabilidad es la superficie total construida que se permite en el solar (m²/m²). Si no existen construcciones, se podría calcular por el rendimiento esperado del terreno, es decir una valoración según rentas, similar a lo que sería valorar un piso por los alquileres que se pudieran obtener del mismo, estableciendo unos años de amortización. Por ejemplo el valor de un terreno podría ser el rendimiento que se obtuviera durante 10-20 años, lo que nos daría un importe bastante aproximado a la realidad.
Otras aproximaciones
Sin embargo, este valor sigue siendo extremadamente ambiguo. En Solozabal estudiamos también las diferentes hipótesis del valor del terreno, y si está planeado hacer obras en el, analizamos sus plazos de ejecución y el desarrollo y actualización de cada planteamiento, en función del beneficio del promotor.
Precio de tu terreno rústico
Valor catastral
No siempre es el mismo que el precio del inmueble.
Precio por rendimiento
De igual manera, si no existen construcciones, se podría calcular por el rendimiento de los cultivos que se pudiesen tener en ese tipo de finca, estableciendo unos años de amortización.
Otras aproximaciones
A estas valoraciones habrá que aplicarles luego una serie de correcciones en función de las características principales del terreno, mejoras pendientes, posibilidades de construcción, cercanía a vías de comunicació... etc. Tras realizar estos cálculos, y comprobar que los resultados son lógicos, elegimos el más acorde, en función de nuestra experiencia, valorando tabién el factor humano (gran parte de las webs de tasación que encontraréis hacen estos calculos de manera automática, obteniendo no obstante, en multitud de ocasiones, valores totalmente disparatados).
Publicado por: Jose Antonio Solozábal Benito
Gerente de Solozábal Asesores Inmobiliarios
