Actualizado Marzo 2022 (7/3/2022)
Los precios de la vivienda en EEUU se sitúan en máximos históricos, y están aumentando a la mayor tasa de los últimos 25 años, ¿Cómo puede afectar esto al mercado inmobiliario Español?
Índice
Alza de precios
Los precios de la vivienda en EEUU están de media un 47% más elevados que en el pico de la anterior burbuja. Si descontamos la influencia de la inflacion, los precios reales de la vivienda están un 6.5% por encima. Parte se debe a la falta de oferta y la elevada demanda, pero, si nos fijamos en cuánto se han encarecido los precios de la vivienda en el último año, vemos que se han encarecido un 20%: se trata del incremento más acelerado desde 1990.
No solo es que el precio de la vivienda sea muy elevado debido a la escasa oferta y amplia demanda, sino que está subiendo muy rápidamente, y esta elevación de precios tan alta es dificil vincularla a la existencia de cuellos de botella por falta de materias primas.
Causa del alza de precios
Para aclarar esta situación echaremos mano al ratio PER en relación con el alquiler, y compararemos el precio de la compra-venta de inmuebles con el precio del alquiler. Si escasea toda la oferta de vivienda, tanto el alquiler como la venta sufriran retrocesos similares. Dicho de otra manera, el ratio per nos indica de manera bastante certera si el encarecimiento del alquiler se debe a una posible burbuja en el sector inmobiliario.
De esta manera, vemos que durante la anterior burbuja, la vivienda en EEUU acumuló una sobrevalorización de hasta en 48%. Ahora mismo la ratio PER ya se encuentra más elevada que en el pico de la anterior burbuja. Si a esto le sumamos el actual clima de tipos de interés negativos, en mínimos históricos, el actual clima de inflacion en bienes de consumo no duraderos, y la aceleración de precios a la mayor tasa de los últimos 25 años, todo esto apunta clara burbuja inmobiliaria.
Consecuencias en Europa
Si se está gestando una burbuja en los precios de la vivienda en EEUU, a la reserva federal no le quedará otra opción que subir tipos de interés, para intentar pinchar esa burbuja, y si EEUU sube los tipos de interés, el tipo de cambio Euro Dolar se apreciará en favor del dolar, y la eurozona empezará a importar inflación, lo cual añadira nuevas presiones a que el banco central europeo eleve los tipos de interés.
La inflación en Europa se verá gravemente agravada por la situación del mercado inmobiliario en EEUU, y muy problablemente el banco central Europeo tenga que volver a elevar los tipos de interés.
Fuentes: idealista, caixabankresearch, análisis Juan Ramón Rallo
Publicado por: José Antonio Solozábal Benito
Gerente de Solozábal Asesores Inmobiliarios
