Contratar una hipoteca en septiembre 2020. Lo que los bancos no quieren que sepas.
¡Buenas tardes! Os dejo por aquí los elementos más comunes que estudiamos a la hora de contratar una hipoteca, y un par de gráficos comparativos… por si queréis echarle un vistazo antes de tener una charla con el director de vuestro banco. ¡Un fuerte abrazo a todos!
| Empresa | wdt_ID | Nombre | Tipo | Cuota | Interés | Vinculaciones V | Vinculaciones | +info(Cuota) | +info(Interés) | Financ. max. | +info(finan. max.) | Gastos asumidos por la entidad | Edad max. | Plazo min. | Plazo max. | Importe Min. | Importe max. | Subrogación | Valoración |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Nombre | Tipo | Cuota | Interés | Vinculaciones V | Vinculaciones | +info(finan. max.) | Edad max. |
Tipos de hipoteca
A tipo fijo: Las cuotas son estables, no cambian durante la vigencia de la hipoteca, asi que no les afecta los cambios del euribor, que es el índice más utilizado. De esta manera, el tipo de interés es más elevado y el plazo de amortización es más corto en comparación con las hipotecas mixtas o variables. Por último, cancelar la hipoteca antes de tiempo nos será más caro, ya que las comisiones por amortizaciónes son más elevadas.
A tipo variable: Cuotas constantes pero cambian según el tipo de interés que se aplica en cada revisión, normalmente está referenciado al euríbor. Si el tipo de interés baja o sube, las cuotas también lo harán. La ventaja de estas hipotecas es que tienen periodos de amortización más amplios y comisiones más bajas. En España, la gran parte de hipotecas que se firman son de tipo variable.
De tipo mixto: Una mezcla del tipo de interés fijo, generalmente en los primeros años del plazo, y un tipo variable, en el que las cuotas cambian según la evolución del índice, normalmente eurivor. Debes estudiar bien la contratación de este tipo de hipotecas, ya que al tener una periodo de amortización largo cualquier diferencia puede suponer una gran desembolso respecto con el tiempo.
Elementos comunes que determinan la cuantía a pagar en una hipoteca
- Cuota: Es la cantidad que tienes que pagar al banco cada mes. Una parte de la cuota corresponde al capital que se va amortizando y la otra parte serán los intereses.
- Interés: Es el porcentaje que el deudor debe pagar al banco por el capital prestado. El interés que se paga puede ser fijo, que no cambia durante el tiempo de vigencia de la hipoteca; o variable, que cambia según la evolución del índice de referencia cuando se revisa una o dos veces a lo largo del año. En el caso de una hipoteca fija, las cuotas son constantes, si es variable, las cuotas cambiarán cada periodo de revisión.
- Vinculaciones o productos combinados: Son mecanismos que los bancos usan para que los clientes adquieran más productos en su banco (desde un seguro de hogar o vida hasta la apertura de una cuenta nómina). La vinculación hipotecaria no está permitida actualmente por la nueva Ley Hipotecaria, por lo que ahora recibe el nombre de productos combinados, y en vez de obligarnos a contratar otros productos nos descuentan parte de la hipoteca en caso de que los contratemos.***
- Capital (financiazión máxima): Es la cantidad de dinero que el banco presta al comprador para adquirir la casa. Dependiendo de la entidad, el límite que financian los bancos oscila entre el 80% y el 100% del valor de tasación, aunque en algunos casos se limita a un porcentaje similar del valor de venta, si este es inferior al de tasación.
- Gastos de constitución asumidos por la entidad: Son los costes agregados a la contratación de un préstamo hipotecario. Nromalmentes: Tasación. Asesoría. Notaría. Registro. Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
- Plazo mínimo: Es el tiempo establecido mínimo para la devolución del dinero prestado más los intereses.
- Plazo máximo: Es el tiempo establecido para la devolución del dinero prestado más los intereses. En el caso de las hipotecas, suelen ser periodos largos, porque la cantidad del préstamo hipotecario es también elevada. Cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores serán las cuotas, pero mayores los intereses.
- Importe mínimo: Cantidad mínima para el préstamo hipotecario.
- Importe máximo:Es la cantidad máxima para el préstamo hipotecario. Se suelen tener en cuenta diversas variables para estudiar el importe máximo que puede concederte una entidad, entre ellas: Destino de la hipoteca: consiste en el fin del objeto que se pretende hipotecar, es decir, si es para vivienda habitual, segunda residencia u otros destinos. Importe de tasación: es un cálculo realizado por un tasador, para obtener una estimación del valor de una propiedad en base a unos criterios establecidos. Importe de compra-venta: es el precio establecido entre el vendedor y comprador sobre la propiedad, que se materializará en un contrato.
- Subrogación: Comisión a pagar en caso de mejorar las condiciones de la hipoteca mediante un cambio de banco (de acreedor) o en sustituir al titular por otra persona (de deudor). Con la ley hipotecaria de 2019, en la que se redujo significativamente los gastos que debe pagar el cliente, una subrogación hipotecaria será interesante siempre que la nueva hipoteca tenga unas condiciones más ventajosas
- Registro de morosos: Una cuestión a tener en cuenta es la morosidad. Quien aspire a obtener una hipoteca no puede figurar en ningún registro o listado de morosos. Los bancos consultan la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) para comprobar el historial crediticio del cliente.
*** El único producto obligatorio al contratar una hipoteca es el seguro de hogar, y aun así el cliente es libre de elegir si lo contratará en la misma entidad o en otra, no necesariamente tiene que vincular este producto en el mismo banco.
La recomendación a la hora de decidir entre una hipoteca con y sin vinculaciones es considerar si realmente necesitas los productos que estás contratando, y que no estés accediendo a ellos solo por ahorrarte en las comisiones o tasa de interés. Recuerda que aunque estás ahorrando un poco de dinero en tu cuota hipotecaria también adquieres otras responsabilidades de pago, por lo que si solo contratas productos bajo la premisa de que tu hipoteca será más barata, es probable que las deudas te ahoguen en cierto punto.
Además, hay que tener presente que las rebajas y bonificaciones por vinculaciones en la hipoteca solo aplican si mantienes vigentes dichas vinculaciones.
Por ejemplo, si la vinculación se trata de mantener un saldo promedio y en determinado mes no puedes cumplirlo, las comisiones o tu tasa de interés pueden ser ajustadas por incumplimiento. Igual pasa con el pago de seguros, tarjetas de crédito y otros productos vinculados.
Situación actual
El indicador más utilizado en las hipotecas de España termina la semana un poco desganao bajando cinco milésimas en su tasa diaria hasta el -0.369%, en cuanto la media mensual del Euribor de Agosto baja hasta el -0.358% con lo que podríamos confirmar que cerrará Agisto en su mínimo histórico mensual y rebajará aún más las hipotecas (aunque casi inapreciable para quienes revisen anualmente ya que de momento baja una milésima).
En las hipotecas la garantía del préstamo es el propio inmueble, que además, queda en manos del deudor mientras paga la deuda. La hipoteca es un derecho real de garantía que asegura que el deudor pagará al acreedor el préstamo concedido para la compra de la vivienda. Si no paga, el acreedor tiene derecho a solicitar la venta del inmueble para satisfacer las cantidades adeudadas. La ventaja que tiene la hipoteca para el deudor o comprador es que la vivienda que actúa como garantía seguirá siendo de su propiedad. Aunque esté hipotecada, puede venderla o alquilarla mientras que cumpla con sus obligaciones, es decir, mientras pague el préstamo.
El préstamo hipotecario, en cambio, es el préstamo de dinero que hace la entidad financiera al comprador para adquirir la vivienda. Dinero que tiene que devolver en un plazo determinado y por el que debe pagar unos intereses. La garantía que asegura la devolución del préstamo es la hipoteca constituida sobre la vivienda, mientras que el préstamo hipotecario es la deuda.
Publicado por: José Antonio Solozábal Benito
Gerente de Solozábal Asesores Inmobiliarios
