Actualizado Noviembre 2021 (29/11/2021)
El Ministerio de Hacienda y Función Pública ha cambiado la forma de calcular la base imponible de dos impuestos relacionados con la vivienda: el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP) y el impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Su objetivo es el de reducir los litigios tributarios por la valoración de los inmuebles; en concreto, aquellos litigios que viene perdiendo la Administración. Pero también traerá otras consecuencias al sector.
De forma resumida, este valor será la base imponible de los impuestos que pagaremos si heredamos, nos regalan o compramos un inmueble. Hasta entonces se declaraba un valor, normalmente coincidente con el precio y si la Administración creía que valía más (y por lo tanto pagar más) tenía que demostrarlo. Pretendía hacerlo por unos métodos perfectamente legales, pero no idóneos, según dictaminó el Tribunal Supremo que exige una valoración individualizada con visita para la correcta valoración del inmueble.
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¿Cómo afecta el valor de referencia al bolsillo del contribuyente?
Un ejemplo: si se va a comprar un inmueble de segunda mano por 200.000 euros, pero el valor de referencia es de 240.000 euros, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se hará sobre el valor de referencia. Es decir, el contribuyente tendrá que pagar en la liquidación por 40.000 euros más. “A efectos prácticos se va a tener que pagar más ya que lo normal es comprar un inmueble por debajo de su precio de mercado, y aunque no se modifique el gravamen del impuesto, si este se va a calcular con un valor de referencia superior al precio de compra se va a tener que pagar más”, explica Javier Collado, profesor del CEF.
¿Cómo se calcula el valor de referencia?
El valor de referencia del Ministerio se calculará todos los años haciendo una media del precio de los inmuebles por zonas de un mismo municipio, aunque esta zona no tiene por qué coincidir con un barrio ni con un distrito. Los datos para calcularlo se extraerán de todas las compraventas de inmuebles hechas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, como recoge el Portal de la Dirección General del Catastro en su web.
El valor de las cosas es un concepto muy relativo, cambiante y subjetivo. Todo el que haya sufrido la visita de una de esas personas incapaces de retener un comentario negativo (sobre olores, vistas, una reforma chapucera, entre muchos otros ejemplos), sabe que existen factores que afectan al valor de un inmueble que no saldrán en las estadísticas. A esto se refería el Tribunal Supremo. Además, las valoraciones son siempre subjetivas. Unas personas valoran más la ubicación, por ejemplo, que esté cerca de sus familiares (o lejos), otras el espacio, algunas que estén en una calle tranquila y otras todo lo contrario. Pero esta subjetividad, solo juega en contra a la hora de pagar impuestos, es decir si compramos por encima del valor de referencia, pero no a favor si compramos por debajo.
¿Cómo afecta a las comunidades autónomas?
Si el valor de referencia hace que el contribuyente tenga que pagar más por el ITP y el ISD la recaudación será mayor para las comunidades autónomas, aunque la medida no afecte al gravamen que tengan determinado. Por ello, si quisieran que la recaudación se mantuviera en los niveles anteriores al valor de referencia, tendrían que reducir el gravamen de los impuestos. Desde el gabinete de prensa del Ministerio de Hacienda y Función Pública explican que “ el valor de referencia ha sido una medida trabajada y consensuada con todas las comunidades. Todas las comunidades autónomas han firmado acuerdos con el Catastro para la cogestión y el desarrollo del valor de referencia en cada territorio”.
Por otra parte, se está tramitando un Anteproyecto de Ley por el derecho a la Vivienda que sí pretende deliberadamente influir en el mercado. En concreto, pretende mejorar el mercado del alquiler para los arrendatarios.
Entre otras medidas, se propone una subida general de la fiscalidad del alquiler de vivienda en IRPF (pasando la reducción del 60% al 50% del rendimiento neto), y premios en forma de bajada si se actúa de determinada manera con pisos en zonas tensionadas: reducción del 90% si se baja la renta en al menos un 5%; del 70% si se alquila a jóvenes o se ponen a disposición de programas de renta limitada o del 60% si se hacen obras de rehabilitación o mejora. También se potenciará un recargo de castigo en el IBI para las viviendas vacías un determinado tiempo sin causa justificada. Se proyecta también la limitación de aumentos de rentas en las zonas tensionadas, siendo esta limitación reforzada para lo que denomina grandes tenedores.
Fuentes: newtral, idealista,
